Hallitusammattilainen katsoo suurta kuvaa

Julkaistu 25.11.2010, kirjoittanut Pauli Seppälä.

Kuva: Pauli Seppälä

Asunto-osakeyhtiölakiuudistus vaatii kiinteistönpidolta lisää ammattimaisuutta. Lain asettamien vastuiden on pelätty jopa karkottavan maallikoita hallitustyöstä. Ulkopuolisesta hallitusasiantuntijasta tulee tuttu näky yhä useammassa taloyhtiössä. Hän tuo päätöksentekoon pitkän tähtäimen näkemystä.

Tuoreen asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen jäsenet voivat joutua vastaamaan leväperäisen toimintansa aiheuttamista vahingoista jopa henkilökohtaisella omaisuudellaan. Tämä ei ainakaan lisää hallitustyön vetovoimaa.

Lisäksi laki asettaa monissa kohdin lisää vaatimuksia kiinteistönpidon ammattimaisuudelle. Korjaustarpeesta on oltava paperille kirjattu selvitys seuraaviksi viideksi vuodeksi.

Sekä ammattimaisuuden tarve että vastuun pelko nostanevat niin sanottujen ammattijäsenten eli hallitusasiantuntijoiden kysyntää.

Hallitusasiantuntijoita välittävässä Asunto- ja kiinteistöyhtiöiden hallitusasiantuntijat ry:ssä (AKHA) lakiuudistuksen vaikutus on huomattu konkreettisesti.

– Paine näkyy meillä selvästi. Yhtiöistä on tullut tiedusteluja ja todettu, että ollaan kiinnostuneita asiantuntijapalveluista. Tämä johtuu siitä, että hallitustyön vaativuutta on nyt lailla lisätty. Usein hallituksiin on vaikea saada jäseniä ja ihmisiä on niihin suurin piirtein pakotettu. Suurissa korjaushankkeissa asiantuntemusta on oltava myös hallituksessa, sillä sehän asioista vastaa, toteaa AKHAn hallituksen puheenjohtaja Ben Grass.

Vuosien ajan taloyhtiöissä hallitusasiantuntijana toiminut lakiekonomi, kauppatieteiden maisteri Anssi Pakkanen Kiinteistöjuridia Oy:stä on yksi AKHAn hyväksymistä asiantuntijoista. Hän nostaa kolmantena kysyntään vaikuttavana tekijänä esiin rakennuskannan iän. Peruskorjausten painaessa päälle taloyhtiössä tarvitaan ammattimaista näkemystä enemmän kuin koskaan.

– Seuraavien vuosien aikana mennään hallitusasiantuntija-malliin entistä vahvemmin. Kyse ei ole vain uuden lain asettamista vaatimuksista, vaan tästä hetkestä kokonaisuudessaan. Rakennuskannan ikä ja alan kehitys viittaavat siihen suuntaan. Kiinteistöstä näkee yleensä päälle päin, onko sen hallinnoinnissa käytetty ammattilaisia, toteaa Pakkanen.

Hallitus asettaa suuret linjat, isännöitsijä toteuttaa

Hyvin hoidettua taloyhtiötä johdetaan kuten liikeyritystä: hallitus määrittää pitkän tähtäimen strategiset päämäärät, kun taas toimitusjohtaja – jota vastaa taloyhtiössä isännöitsijä – vastaa siitä, että strategia siirtyy sujuvasti käytäntöön.

Osakeyhtiöiden hallitukset koostuvat pitkän päivätyön tehneistä ammattilaisista. Sen sijaan monen asunto-osakeyhtiön päätöksentekoon on pesiytynyt rakenteellinen ongelma: isännöitsijä on kyllä rautainen ammattilainen, mutta hallituksesta puuttuu kiinteistönpidon ammattiosaaminen ja sitä kautta näkemys suurista linjoista.

Hallitusasiantuntija ei ole taloyhtiössä ”toinen” isännöitsijä. Hän tuo näkemystä pitkän aikajänteen suunnitteluun.

– Isännöitsijä suorittaa kiinteistön päivittäistä hallintaa. Hallituksen tehtävä taas on pohtia suuria kokonaisuuksia, kertoo Pakkanen.

– Isännöitsijän ei tule johtaa hallitusta. Mutta tällaisiakin tapauksia tavataan silloin, kun hallituksessa ei ole riittävästi asiantuntemusta.

Joidenkin osakkaiden voisi kuvitella suhtautuvan hallitusasiantuntijaan vieraana ihmisenä, joka tulee päättämään toisten rahojen käytöstä. Pakkanen ei törmää työssään tällaiseen asenteeseen, joskin hän myöntää, että suuressa taloyhtiössä on väistämättä mielipiteitä laidasta laitaan.

Hallintotapa hallittava

Pakkanen painottaa, että hallitusasiantuntijan työ vaatii ensinnäkin riittävän koulutuspohjan ja toisekseen isojen asiakokonaisuuksien hahmottamista ja hallintaa.

– Kaikki lähtee hyvästä hallintotavasta. Jos sitä ei osaa, lähdetään heti väärille raiteille. Pelkkä koulutus ei riitä, vaan tarvitaan myös käytännön kokemusta.

Hallitusasiantuntijan työ on sekä kokouksissa istumista että konsultointia tarpeen mukaan.

– Ykkösasia on kyseessä olevaan yhtiöön perehtyminen. Sen jälkeen kun tuntee ongelmat, osaa antaa ratkaisuehdotuksia.

Pakkanen kertoo, että hallitusasiantuntijaa käytetään lähes yksinomaan projektiluonteisesti esimerkiksi suurten peruskorjaushankkeiden yhteydessä. Tämä on puoli voittoa, mutta parhaiten pitkäjänteisyyttä tukisi se, että hallitusasiantuntijalla olisi kokouksissa pysyvä tuoli.

– Näen pitkällä tähtäimellä enemmän tilausta pysyväisluontoiselle järjestelylle.

Jos taloyhtiön sisäiset ongelmat pääsevät äitymään akuuteiksi ja tunteet ottavat vallan, käsittely vajoaa helposti suuresta kuvasta lillukanvarsiin.

– Hallitusasiantuntija kannattaa ottaa ajoissa aivan kuten suunnittelija jo hankesuunnitteluvaiheessa. Jos hänet kutsutaan hätiin vasta ongelmien kärjistyttyä, tilanteen selvittäminen on haasteellisempaa, pohtii Pakkanen.

Ennakoivan kiinteistönpidon esitaistelija

Moni taloyhtiö rapistuu, koska isännöitsijän esittämät korjaushankkeet eivät mene läpi. Tämä taas johtuu tyypillisesti siitä, että maallikot kavahtavat refleksinomaisesti kaikenlaisia kustannuksia, välttämättömiäkin.

Hallitusammattilainen tuo hankkeiden läpivientiin ammattimaista näkökulmaa ja opastaa maallikoita ymmärtämään, että pitkällä tähtäimellä ennakoiva ylläpito on taloudellisempaa kuin raunioiden korjaaminen.

Ehkäistään tulipalot ennalta, niin ei tarvitse sammuttaa.

– Joskus sanotaan, ettei korjauksia voida tehdä, koska osakkaat vastustavat. Jos hanke koskee kiinteistön tärkeää ylläpitoa eikä se mene läpi, silloin sitä ei ole tarpeeksi hyvin valmisteltu ja selvitetty, arvioi Pakkanen.

Hyvin hoidetussa kiinteistössä esimerkiksi nyt monelle uutena asiana tulleet muutostyöilmoitukset ovat olleet arkinen käytäntö ennenkin. Koska tällaiset perusasiat ovat valitettavan monessa yhtiössä olleet retuperällä, tarvitaan entistä määrätietoisempaa ohjausta.

– Muutostyöilmoitukset on kuulunut lain kirjaimen mukaan tehdä ennenkin. Mutta nyt laki pakottaa dokumentoimaan ne tarkemmin ja se on aivan oikein.

Riippumaton sovittelija

Suomessa ei ole taloyhtiötä, jossa ei olisi osakkaiden välisiä riitatilanteita. Joskus väännöt etenevät oikeusasteisiin saakka. Riitatilanteiden ratkaiseminen on vaikeaa oman väen kesken, sillä usein jokainen osakas tai asukas on tilanteessa osallinen ja tavallaan jäävi. Samalla vanhatkin riidat voivat nousta pintaan.

Hallitusammattilainen on tällaisissa tilanteissa riippumaton osapuoli. Rauhallisesti esitetty ja perusteltu näkemys voi parhaimmillaan estää oikeusprosessin.

– Ulkopuolisen näkökulman ja ratkaisuehdotusten tuominen on suuri asia. Jos mielipiteet ovat jakautuneet, sivullinen pystyy suhtautumaan tilanteeseen riippumattomasti ja tekemään ratkaisuehdotuksia, summaa Pakkanen.

– Vaikka asiantuntemus riittäisi, omassa yhtiössä tunteet astuvat helposti peliin. Ulkopuolinen pystyy katsomaan objektiivisesti, mikä on kiinteistölle parasta.

Hallitusammattilaiselta vaaditaan järkkymättömyyttä. Hänen roolinsa ei ole miellyttää hallitusta vaan edistää ja ylläpitää asumisviihtyvyyttä sekä kiinteistön teknistä kuntoa.

– On oltava rohkeutta tuoda oma näkemys esiin. Tämän tulee koskea myös sitä, miten yhtiötä johdetaan.

Tulevaisuudessa moni taloyhtiö varaa hallitusammattilaiselle oman tuolin yhtä itsestään selvästi kuin isännöitsijälle.

Mikä on as oy:n tarkoitus?

Anssi Pakkanen korostaa, että asunto-osakeyhtiön näennäisen yksinkertaisen perusfilosofian perinpohjainen sisäistäminen on avain kunnolliseen kiinteistönpitoon.

– Asunto-osakeyhtiön tarkoitus on turvata asumisviihtyvyys ja kiinteistön tekninen kunto. Nämä asiat ovat olleet aina asunto-osakeyhtiölaissa ja niiden vuoksi on luotu hyvä hallintotapa ja isännöitsijöiden eettiset ohjeet.

Monien taloyhtiöiden toimista saa käsityksen, että perimmäinen päämäärä onkin vastikkeiden pitäminen mahdollisimman alhaalla ja kaikki muu on tälle alisteista.

Halvan vastikkeen ylikorostaminen on muisto 90-luvun alusta. Silloin voimaan saatettu asunto-osakeyhtiölaki sai taloyhtiöt pohtimaan korjaushankkeisiin ryhtymistä, mutta samaan saumaan iski koko kiinteistöalaa kovalla kädellä koulinut lama.

– Vastikkeissa mentiin tuolloin ojasta allikkoon. Ei tehty joko mitään tai tehtiin mahdollisimman halvalla. Alle kolmen euron per neliö vastike ei välttämättä ole ylpeyden aihe – se ei kerro mitään kiinteistön hallinnon hyvyydestä. Se mitä jätät nyt tekemättä, tulee vuosien saatossa eteen.

Kärjistäen tilanne voi muodostua jopa sellaiseksi, että alhainen vastike kertoo lahjomattomasti taloyhtiön hoidosta – käänteisesti. Mitä halvempi vastike nyt on, sitä huonommassa kunnossa kiinteistö on tulevaisuudessa.