Kuka päättää taloyhtiösi asioista?
8.3.2017
Jos haluat pitää huolta kotisi arvon säilymisestä, ei ole hullumpi tuuma lähteä mukaan taloyhtiösi hallitukseen. Mistä asioista hallituksen jäsen on vastuussa?
Hyviä syitä oman kotitalon hallitukseen liittymiseksi on useita.
”Koti on tyypillisesti suomalaisen isoin omaisuuserä. Hallituksen jäsenenä pääset turvaamaan ja kehittämään omaisuutesi arvoa”, sanoo Jaana Sallmén, Isännöintiliiton lakiasiantuntija.
Hallituksessa opit näkemään korjaushankkeiden tarpeellisuuden ja sen, että tekemällä korjaukset ajoissa voidaan vaikuttaa lopullisia kuluja säästävästi.
”Saat pontta etsiä ratkaisuja eikä vain valittaa, kuten riviosakkaana helposti tulee tehtyä”, sanoo Sallmén.
Toivoisitko, että naapurustosi olisi viihtyisämpi ja yhteisöllisempi? Tähänkin voit vaikuttaa hallituksessa. Yksi keino on piristää asukasviestintää.
KUKA SOPII HALLITUKSEEN?
Taloyhtiön hallituksessa pärjää, jos on kiinnostunut yhtiön asioista ja osaa nähdä metsän puilta eli käsitellä isoja asiakokonaisuuksia. Kiinteistöalan koulutusta tai ammattikokemusta ei tarvita. Riittää, että isännöitsijä on kiinteistöalan ammattilainen. Uusi hallituksen jäsen oppii asiat vanhoilta hallituksen jäseniltä ja isännöitsijältä.
Hallitus saa riveihinsä uusia jäseniä helpommin, jos se tekee taloyhtiön hallinnon tutuksi asukkaille, sanoo Anssi Pakkanen, isännöinnin ammattilainen sekä Kiinteistöalan hallitusammattilaiset ry:n (AKHA) hallituksen jäsen.
”Tiedetään, kuka korjaa rikkoontuneen ikkunan, auraa lumet, tarkkailee katon kuntoa tai tilaa asiakirjat. Toisin sanoen, tunnetaan miten arki toimii”, Pakkanen toteaa.
Kun Pakkanen itse pohtii, ottaisiko tarjotun hallituspaikan, hän kysyy ensiksi, mikä on rakennuksen tekninen kunto. Näin selviää, millaisista korjaushankkeista joutuu päättämään. Sen jälkeen hän selvittää yhtiön taloudellisen tilanteen.
”Hiukan haistelen myös, toimivatko hallituksen henkilökemiat.”
TYÖNJAKO KOHDILLEEN
Hallituksen tulee ohjata yhtiötä pitkäjänteisesti.
”Yhtiölle kannattaa laatia vähintään viiden vuoden päähän kantava strategia ja hyväksyttää se yhtiökokouksessa yhteiseksi tahtotilaksi”, Anssi Pakkanen sanoo.
Ajankäytöstä saa olla tarkka. Hallitus ei tee isännöinnin tai huollon hommia, tai vikailmoituksia muiden osakkaiden puolesta.
Anssi Pakkasen mukaan esimerkiksi keskikokoisen, noin 20-30 osakehuoneiston taloyhtiön hallitukselle riittää 3-4 kokousta vuodessa, kun käynnissä ei ole mitään suurempaa hanketta. Jaana Sallmén sanoo, että kokouskäytännöissä on aikaa säästäviä vaihtoehtoja. Päätöksiä voidaan tehdä myös sähköisesti.
MISTÄ JOUDUN VASTUUSEEN?
Taloyhtiön hallitus on vastuussa taloyhtiön toiminnasta. Hallituksen on pystyttävä jälkikäteen osoittamaan menetelleensä huolellisesti. Riitatilanteessa hallituksen tulee todistaa, että päätökset on tehty asianmukaisesti, vaikkapa kallis remontti on teknisesti perusteltu.
Vastuuta ei kuitenkaan tarvitse pelätä, sillä ammattitaitoinen isännöinti huolehtii siitä, että päätökset tehdään lain edellyttämällä tavalla, hallitus saa tietoa ja käyttää riittävästi asiantuntijoita apunaan.
Vuonna 2010 asunto-osakeyhtiölakia selkeytettiin johdon vastuun osalta: hallituksen jäsen tai isännöitsijä on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka hän on aiheuttanut yhtiölle huolimattomuudellaan. Korvattava on myös vahinko, jonka on aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajille tai muulle henkilölle toimimalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisesti.
Onko mahdollista, että taloyhtiön hallituksen jäsenenä teen virheen, jonka seurauksena minut voidaan haastaa oikeuteen huolimattomuudesta? Voinko joutua maksamaan korvauksia?
”Jos ei lainkaan perehdy päätettäviin asioihin, voidaan katsoa, että olet ollut niin huolimaton, että voisit joutua vastuuseen. Perehtyminen taloyhtiön tilanteeseen, päätösten tarkka valmistelu ja riittävä asiantuntijoiden käyttäminen ovat näyttöä huolellisuudestasi”, Jaana Sallmén sanoo.
VAKUUTUKSET SUOJAAVAT
Taloyhtiön hallituksen jäseniä turvaavat myös kiinteistövakuutukseen sisältyvät vastuuvakuutukset. Normaalin huolellisen toiminnan ja vakuutusten ansiosta ei tarvitse pelätä joutuvansa henkilökohtaisesti taloudelliseen vastuuseen.
Isännöinti huolehtii, että että taloyhtiöllä on tarvittavat vakuutukset ja palvelusopimukset.
”Kannattaa tarkistaa, että vastuu- ja oikeusturvavakuutusten korvaussummat ovat ajan tasalla. Vakuutuksissa ei pidä ruveta säästämään”, Anssi Pakkanen sanoo.
Milloin tarvitaan hallitusammattilaista? Taloyhtiön hallitukseen kelpaa täysi-ikäinen henkilö. Jäseneksi voidaan valita talossa asuva osakas, sijoittajaosakas, vuokralainen tai tehtävään palkattu ammattilainen. Varsinkin sellaisissa taloissa, joissa asukkaat ikääntyvät, voidaan hallitukseen tarvita ulkopuolisia ammattilaisia. Hallitusammattilaisia palkataan myös taloyhtiöihin, joissa tarvitaan erikoisosaamista kalliin korjaushankkeen alkaessa. Kiinteistöalan hallitusammattilaiset ry (AKHA) pitää rekisteriä hallitustyöskentelyn ammattilaisista, jotka ovat valmiita avustamaan taloyhtiöiden hallituksia ja tarvittaessa osallistumaan hallitustyöskentelyyn.
Satu Alavalkama
Tarkista, ovat taloyhtiösi vastuu- ja oikeusturvavakuutukset ajan tasalla. Lue juttu painetusta Taloustaidosta 2/2017.
”Selvitä taloyhtiön taustat, katso suuria linjoja ja tee yhteistyötä”, neuvoo Anssi Pakkanen uusia hallituksen jäseniä. Lakiekonomi (KTM) Pakkanen johtaa Tampereella ja Ylöjärvellä toimivaa Isännöintitoimisto Kiinteistöjuridiaa. Kuva Ari Korkala.
